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找房與簽約 · 2026 年 9 月實測

東西壞了怎麼報修：這不只是求助，是履約

合約要求你發現損壞必須立即書面通知，沒通知而擴大的損失算你的。報修系統怎麼用，故障描述該怎麼寫。

要花多久
線上報修約 5 分鐘
資料取得
2026 年 9 月
實際畫面
3 張
分類
租屋

東西壞了要報修，這件事看起來很直覺。但在英國的租約架構下，報修不只是求助——它是你的契約義務，而且是啟動房東修繕責任的開關。沒有書面通知，房東的修繕義務在法律上還沒開始。

要花多久
線上報修約 5 分鐘，三個步驟
什麼時候辦
發現當下就要報。合約要求「立即以書面通知」
先準備
  • 問題的照片：全景一張加特寫一張
  • 問題發生的日期、頻率（持續還是間歇）
  • 可觀察的現象描述，不要寫推測
  • 如果是間歇性的，發生當下就先拍起來
辦完會拿到
工單編號或確認信。存起來，這是你的時間軸證據
最容易卡住
口頭跟仲介說、電話裡提一下，法律上都不算數。一定要留下有時間戳記的書面紀錄。

步驟

1

先確認這件事是不是房東的責任

燈泡、各種電池（含煙霧偵測器的）、抽風機濾網、洗碗機用鹽，這些消耗品標準租約通常劃給租客自己換。但偵測器本身故障是房東的責任——界線在「消耗品」跟「設備」。

2

拍照

報修系統首頁自己就要求了：Please be as descriptive as possible and always provide a photo of the problem when you can。全景讓對方知道位置，特寫讓師傅判斷。潮濕發霉的話，隔一兩週再拍一張對照，證明它在擴大。

3

從圖示分類選出問題屬於哪一類

三十個分類，涵蓋潮濕發霉、廚房、衛浴、暖氣鍋爐、水與漏水、門窗鎖、照明、電力、熱水、警報器、蟲害、屋頂、共用設施、網路、樓梯等等。找不到就用搜尋框。

4

逐層收斂到具體設備與故障狀況

選了大類會再分一層，例如洗衣相關分成滾筒烘衣機、洗衣機、其他；再往下是預設的故障清單。這些預設選項其實是提示，它們告訴你系統認得哪些故障類型。

5

狀況不在清單裡就選 Other，自己寫描述

會出現必填的 Fault detail 欄位，不填不能進下一步。寫法見下方，原則是寫可觀察的現象，不要寫推測。

6

送出後把工單編號存起來

房東或師傅要進屋，租約通常規定要提前 24 小時書面通知（緊急除外）。師傅來過之後問題沒解決的話，回原本那筆報修追加說明，不要另開一筆——時間軸連續才是你的證據。

故障描述該怎麼寫

這一欄寫得好不好，直接決定師傅第一次來會不會白跑。

不要這樣寫改成這樣
洗衣機壞了洗衣機周圍地板間歇性積水
熱水器有問題熱水只有前三分鐘是熱的，之後轉冷
應該是水管堵住了廚房水槽排水很慢，約需五分鐘才排完
房間好潮濕北面外牆牆角出現黑色斑點，約 30 公分見方，兩週內擴大
暖氣不會熱客廳暖氣片上半部是熱的，下半部是冰的
描述範本（英文，可直接改用）
Location: [kitchen / bathroom / bedroom]
What I observe: [describe only what you can see or hear]
When it started: [date]
How often: [constant / intermittent / only when X]
What makes it worse or better: [if known]
Photos attached: [yes / no]

I have not attempted any repair myself.
為什麼要寫最後那一句合約通常禁止租客自行改動或維修。寫明「我沒有自己嘗試修理」一方面是自保，一方面也讓師傅知道現場是原始狀態，沒有被動過。

為什麼報修是契約義務

Notify the Landlord immediately in writing upon becoming aware of any damage, defect or want of repair of any nature affecting the Property or any of the Contents, whether or not caused by any act, default or neglect of the Tenant. And the Tenant shall be liable for all reasonable consequential excess loss and expense arising from any failure to give such notice.租約 Tenant Obligations，Give Notice of Defects 條款
「反正不是我弄壞的」不能當作不報修的理由條文寫的是 whether or not caused by the Tenant——不管是不是你造成的，你都有通知義務。一個小漏水拖三個月變成整片牆發霉，擴大的那部分損失可以算到你頭上，因為你沒有及時通知。

房東的責任也是被你的通知啟動的

房東依法要負責的範圍不小：建物結構與外牆（含排水管、水槽、落水管）、供水供電供氣的管線設備、衛浴設備、以及暖氣與熱水設備。但同一份合約緊接著寫了一句關鍵限制：

These obligations arise only after written notice has been given to the Landlord by the Tenant in accordance with the terms of this Agreement.租約 Landlord Obligations，Maintain Property 條款

所以「書面」兩個字很重要。用 email、用官方報修系統、或至少用文字訊息——重點是留下有時間戳記的紀錄。用報修系統的另一個好處是它本身就是紀錄。

有些東西壞了是你自己要換的

  • 燈泡
  • 各種電池，包含煙霧偵測器與一氧化碳偵測器的電池
  • 抽風機濾網
  • 洗碗機用鹽、軟水器用鹽
  • 因為租客、訪客或第三方的行為造成的破損玻璃
但煙霧偵測器本身不是租客的義務是保持偵測器可正常運作：不要擋住它、定期測試、電池沒電要換。偵測器本身故障或損壞是房東的責任。這個界線值得記清楚。

緊急狀況不要用報修系統

狀況怎麼做
聞到瓦斯味立刻開窗、不要開關任何電器、離開屋內，打全國瓦斯緊急專線 0800 111 999
火警999
大量漏水先關總水閥，再聯絡緊急聯絡窗口。租約通常要求你先採取合理措施止損
完全停電或電線冒火花不要自行處理，聯絡緊急窗口
門鎖壞了進不去或關不上這是安全問題，走緊急窗口不要走一般報修
租約對「緊急」有定義合約裡的 Emergency 通常定義為對建物結構、鄰房、或生命有嚴重風險的狀況。符合這個定義時，你有義務先採取合理的止損措施，然後立刻通知房東。一般的東西壞掉不算緊急，走正常報修流程就好。

拖太久沒處理怎麼辦

  • 把所有往來紀錄整理起來：報修時間、追加說明、對方回覆、師傅到場日期
  • 用 email 正式追一次，把時間軸列出來
  • 情況嚴重（無熱水、無暖氣、漏水、發霉影響健康）可以聯絡當地 council 的 Environmental Health
  • 房仲有加入政府核可的申訴機制，查得到公司名稱就能提出申訴
  • 這些紀錄在退租的押金爭議時同樣用得上

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