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找房與簽約 · 2026 年 8 月實測

簽約時房東必須給你的五份文件，以及怎麼讀懂

EPC、Gas Safety Record、EICR 這三張證書中文圈幾乎沒人解釋過。它們能提前告訴你這間房的暖氣帳單會不會爆掉、電線有沒有問題。

要花多久
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資料取得
2026 年 8 月
實際畫面
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分類
租屋

簽完租約之後，房東或房仲會寄一堆 PDF 給你。多數人存進資料夾就沒再打開過。但其中三張證書是房東的法定義務，而且它們在你搬進去之前，就已經把這間房的一些真相寫在上面了——包含暖氣帳單會不會爆掉、電線安不安全、瓦斯設備有沒有被檢查出問題。

合約最後一頁通常有一張清單正規的租約在簽名頁後面會有一份 Supporting Documents Checklist，你要簽名確認收到了哪些文件。這張清單就是你的檢查表——上面列了什麼，你就該有什麼。

五份文件

文件是什麼多久要換一次
Tenancy Agreement租約本身每個租期
Gas Safety Record（GSR）瓦斯設備年度安全檢查紀錄一年
Energy Performance Certificate（EPC）房屋能源效率評等十年
Electrical Installation Condition Report（EICR）電氣裝置狀況檢查報告最多五年
押金保護方案的條款TDS 或其他核可方案的說明文件每個租期
拿不到不是小事GSR、EPC、EICR 是房東的法定義務，不是禮貌。沒有提供這些文件會影響房東日後收回房屋的程序，也代表這個房東對法規的態度有問題。簽約前就要求看，不要等簽完再問。

EPC：從一張紙預測你的帳單

EPC 給房子一個 A 到 G 的能源等級，並且逐項評價牆、窗、暖氣、熱水、照明。它是公開資料，任何人都可以在 gov.uk 用地址查到——包括你還沒簽約的時候。

法規門檻只有 A 到 E 級的房子才能出租。如果你看到 F 或 G，要嘛房東有登記豁免，要嘛這個出租是有問題的。英格蘭與威爾斯的平均是 D 級。

實際租到的那間是 C 級（78 分，潛力 80），33 平方公尺的中間樓層公寓。但真正有用的是下面那張逐項表：

同一份 EPC 的逐項評價

項目描述評價
牆Solid brick, as built, no insulation（實心磚牆，無隔熱層）非常差
窗Fully double glazed（全雙層玻璃）好
主暖氣Boiler and radiators, mains gas（天然氣鍋爐加暖氣片）好
暖氣控制Programmer, room thermostat and TRVs好
熱水來自主系統好
照明所有固定燈具皆為節能燈非常好
「總分 C」跟「牆壁沒有隔熱」可以同時成立整體等級好看，是因為雙層玻璃、天然氣鍋爐、節能照明把分數拉起來了。但實心磚牆無隔熱代表冬天熱會一直往外跑——暖氣要開比較久，帳單會比同樣是 C 級但牆有隔熱的房子高。看 EPC 不能只看那個字母。

另外兩個值得注意的欄位：如果 Main heating 寫的是電暖器（electric room heaters）而不是天然氣鍋爐，帳單會差非常多，因為英國的電價大約是瓦斯的三倍以上。地板和屋頂如果寫著「另一戶在上方／下方」，代表你是中間樓層，這對保溫其實是好事。

  • 看房前就先用地址在 gov.uk 查 EPC，這是免費且公開的
  • 查不到紀錄本身就是一個訊號，值得問清楚
  • 重點看 Main heating 是瓦斯還是電、牆有沒有隔熱、窗是不是雙層
  • 證書上會寫有效期限，過期的 EPC 不能用來出租

Gas Safety Record：看有沒有東西壞掉，也看有沒有建議事項

只要屋內有任何瓦斯設備（鍋爐、瓦斯爐、熱水器），房東就必須每年找 Gas Safe 註冊技師檢查，並在租期開始時把紀錄給你，年度檢查後 28 天內也要給你新的。

這張表上每一項設備都有一排勾選欄位。你要看的重點：

  • Appliance safe to use 這一欄，每一項設備都應該是 Yes
  • Labels and Warning Notice Issued 這一欄如果不是空的或 NA，代表有設備被貼了警告標籤
  • Defects / Identified 那個區塊——這是最多人跳過、但最值得看的地方
  • 檢查日期，往後推一年就是下次到期日
  • 技師的 Gas Safe 註冊號碼，可以上 Gas Safe Register 官網驗證這個人是真的
「通過」不等於「沒問題」實際拿到的那張紀錄，所有設備都判定為安全可用，但 Defects 欄位寫著一行建議：建議把瓦斯爐換成有安全裝置的機型。意思是現在這台沒有熄火自動斷氣的保護。這不構成不合格，但它是一個你搬進去之前就該知道的資訊——尤其家裡有小孩或長輩的話。

同一張表通常也會記錄一氧化碳警報器與煙霧警報器有沒有安裝、有沒有測試通過。搬進去第一天自己再按一次測試鈕，確認它真的會響。

EICR：四個代碼決定嚴重程度

電氣裝置狀況報告，最長五年要做一次。整份報告很厚，但你只需要看兩個東西：整體判定，以及觀察事項的代碼。

EICR 的四個觀察代碼

代碼意思該怎麼反應
C1Danger present（存在危險）立即危險，必須馬上處理。報告會被判定為不合格
C2Potentially dangerous（潛在危險）有潛在危險，同樣導致不合格，要盡快改善
C3Improvement recommended（建議改善）不影響合格判定，但值得知道
FIFurther investigation required需要進一步調查，應盡速處理
先找整體判定那一格報告的 Summary 區塊會有 SATISFACTORY 或 UNSATISFACTORY。如果是 UNSATISFACTORY，代表有 C1 或 C2，房東必須在期限內完成改善並提供證明。拿到一份 UNSATISFACTORY 卻沒有後續改善證明，就要追問。

實際拿到的那份是合格的，有幾項 C3 建議改善但沒有 C1 或 C2，報告上註明下一次檢查應在五年後的特定日期之前完成。把那個日期記下來——如果你租超過那個時間點，房東有義務重新檢查並給你新報告。

順便學一個習慣報告會提醒：如果配電箱裝有漏電斷路器（RCD），使用者應該每六個月按一次上面的測試鈕，確認它會跳脫。這是租客可以自己做的安全檢查，花十秒。

把這件事變成一張檢查表

  • 簽約前：自己用地址查 EPC，看等級與暖氣類型
  • 簽約前：要求看 GSR 與 EICR，不要等簽完
  • 拿到 GSR：確認每項設備 safe to use 為 Yes，並讀 Defects 欄
  • 拿到 EICR：先看整體判定，再看有沒有 C1 或 C2
  • 把三張證書的到期日記進行事曆，到期前提醒房東
  • 全部存成 PDF 另外備份一份，不要只留在 email 裡
這些文件在退租的時候也有用如果租期中間出現電力或瓦斯相關的問題，這些報告可以證明房子在你搬進去時的狀態。押金爭議時，證明「這個問題不是我造成的」比事後解釋容易得多。

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